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乐居财经 李礼 5月5日，平安证券发布万科A(000002.SZ)研报。
事项：
公司公布2023年一季报，一季度实现营业收入684.7亿元，较上年同期调整后增长9.3%；归母净利润14.5亿元，较上年同期调整后增长1.2%。
平安观点：
业绩平稳增长，经营管理提效。公司一季度归母净利润同比增1.2%，增速低于营收增速，主要受结算结构、地价上涨与限价影响，期内毛利率同比降3.4pct至15.4%（其中开发业务的结算毛利率17.2%）。期内公司经营进一步提效，人工及行政费用下降，带动期间费用率同比降2.7pct至6.8%。期末预收账款及合同负债4,884.3亿元，为2022年营收97%，为后续结转奠定基础。
销售同比略降，拿地保持谨慎。期内公司销售面积625.7万平方米，销售金额1,013.8亿元，同比分别下降1.1%和4.8%。公司全面检视在售项目、首开项目的操盘情况，重点提升产品性价比和精益管理水平，拉通优秀案例的操盘方案，将优秀实践复制推广；对于存量资源，以楼栋为单位对库存进行再分类并明确不同的销售策略。期内新增土储总建面87.6万平方米，拿地销售面积比为14.0%；实现新开工及复工计容面积590.0万平方米，完成全年计划35%，实现竣工计容面积344.1万平方米，完成全年计划10.7%。
多元业务向好，物流仓储收入增幅居前。物业方面，一季度万物云新增阿里巴巴集团北京总部等11个商企服务项目。租赁住宅业务（含非并表项目，下同）实现营业收入7.8亿元，同比增长10.8%，期末共运营管理21.7万间长租公寓。物流仓储业务实现营业收入9.6亿元，同比增长20.0%，期末万纬物流绿色仓库可租赁面积568万平方米，占已开业项目可租赁面积58%。商业开发与运营业务实现营业收入23.3亿元（含非并表收入），同比增长10.4%，其中印力集团管理的商业项目营业收入13.7亿元。 保持绿档水平，长期负债占比提高。期末公司净负债率45.5%，剔除预收款负债率为68.3%；持有货币资金1,400.1亿元，对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2.4倍；长期负债占比进一步提高至81.5%；“三道红线”持续保持绿档，国际信用评级稳定。
投资建议：维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润分别为233亿元、235亿元、245亿元，当前市值对应PE分别为7.8倍、7.7倍、7.4倍。当前地产销售持续好转，公司销售经营有望向好，同时公司积极把握融资窗口期，股权融资与低成本信贷资金利于后续优质土地获取，进一步强化公司领先地位；同时多元化布局打开新的增长空间，维持“推荐”评级。
风险提示：1）当前地产修复仍不牢固，若后续销售再次回落，可能影响未来公司规模增长，并带来项目减值风险；2）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险；3）公司股权融资业务存在不确定性风险。
相关公司：平安证券,万科sz000002
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